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PROCESO DE COMPRA
Bienvenidos a la sección
de compra de viviendas HUD. Este es un breve resumen del proceso
actual de compra. Por favor, revise la información
disponible en nuestro sitio web y los enlaces al sitio
web de HUD para más información.
Comprar una vivienda HUD es diferente
a comprar otro tipo de viviendas
Hay unos detalles que necesita saber antes
de iniciar el proceso de compra ya que los procedimientos
son diferentes a los de otros tipos de viviendas. HUD ha hecho
lo posible para hacer el proceso de compra más eficiente
y conveniente. Estas son algunos de los detalles que usted
deberia de saber:
• Cualquiera puede comprar una vivienda HUD
Las viviendas HUD pueden ser adquiridas por cualquier persona.
A pesar de que muchas viviendas son de bajo costo, este programa
no es solamente para personas de bajos ingresos. Las viviendas
pueden ser adquiridas por el comprador propietario ocupante
(Aquel que tiene una periodo prioritario de 10 díass para ofertar)
y por compradores inversionistas, los cuales pueden eventualmente
ofertar al mismo tiempo que los ocupantes.
• Las viviendas HUD son vendidas al valor del mercado
A las viviendas HUD se les asigna un precio de acuerdo a las
tasación existente en el mercado. El comprador puede
ofertar bajo cualquier precio; sin embargo, HUD solo aceptará
aquellas que ofrescan un retorno aceptable. Reducciones de
precio pueden darse si se dificulta la venta de la vivienda.
• Las viviendas HUD se venden "Tal y Como Estan"
Es muy importante entender que las viviendas HUD se venden
en la condición conocida como "Tal y Como Estan".
Esto significa que usted recibirá la vivienda tal y
como la vio cuando estaba considerando su compra. HUD no entrega
garantias (Warranties), es decir que no garantiza la condición
de la vivienda y tampoco verifica que la vivienda cumpla con
codigos locales o requisitos de la zona. HUD puede preparar
o entregarle una cuota para reparaciones que tengan que ver
con la seguridad en la vivienda. Lo anterior es posible si
la compra se realiza con un prestamo asegurable de la FHA.
Es muy importante que usted solicite una inspección
a un profesional con licencia previo al cierre de la compra.
• Fechas limites que deben cumplirse
Cuando usted compra cualquier tipo de vivienda, usted puede
negociar el contrato y otros detalles de la transacción
en un período de tiempo no determinado. Cuando usted compra
una vivienda HUD, lo anterior no es posible. Para poder generar
un procedimiento justo para todos los compradores, HUD ha
impuesto fechas limites que deben ser cumplidas. De no ser
así, su oferta de compra o contrato será cancelada
y la vivienda puesta nuevamente en el mercado. Ejemplo, una
vez que su oferta de compra ha sido categorizada como la ganadora,
su agente de bienes y raíces debe enviar un contrato
formal dentro de un período de 48 horas o la oferta será
cancelada. Generalmente los cierres deben ocurrir dentro de
un plazo de 45-60 díass. HMBI no puede cambiar las fechas limites
de HUD.
Instrucciones para colocar una oferta
a una vivienda HUD
• Las ofertas deben de ser hechas por un agente de
bienes y raíces registrado con HUD
Si usted quiere colocar una oferta en una vivienda HUD, usted
debe hacerlo a través de un agente de bienes y raíces
registrado con HUD. Usted también puede puede pulsar
en los Listados de Propiedades/Resultados de Subastas para
que se traslade el área de subastas en este sitio web.
• Procedimiento para encontrar una vivienda HUD
Usted debe contactar a un agente de bienes y raíces,
tal y como se señalo en el parrafo anterior. Estos
agentes tendrán una lista de viviendas HUD, la cual
proviene del Servicio de Listados Multiples (MLS). Estos ultimos
contienen información detallada de la vivienda. Usted
también puede buscar en los listados de su área
yendose a Listados de Propiedades/Resultados de Subastas y
así revisar con su agente, información relacionada
a la vivienda de su interés. Usted también podra
observar los avisos de HUD o de HMBI colocados fuera de la
vivienda. Estos ultimos son colocados luego de una inspección
inicial. La presencia de estos debe interpretarse como que
una vivienda está siendo preparada para la venta. Para
enterarse si una vivienda está o no a la venta, consulte
los listados multiples (MLS) o los listados en Internet.
• Las ofertas deben ser enviadas a través de
un sistema de subasta electrónica
Todas las ofertas deben ser enviadas por su agente a través
de un proceso electrónico de subasta. Las ofertas electrónicas
son almacenadas en un sistema de computadora y en el momento
apropiado, los calculos son automaticamente elaborados para
determinar cual ha sido la oferta neta más alta para
HUD. HMBI reconoce la oferta evidentemente más alta
y su agente es notificado para que envie un contrato de venta
firmado en un lapso de 48 horas. Si el contrato no es recibido
en 48 horas o si este contiene errores, se considerará
la oferta suplente más alta que le sigue. La vivienda
también podriá ser colocada nuevamente en el
mercado. Todas las ofertas que sean reconocidas, estan sujetas
a cancelación por cuestiones relacionadas a ventas
previas, errores en el proceso electrónico y otras
condiciones (Por favor ver sección de Importante Informacion
Legal). Una oferta que ha sido reconocida no constituye una
venta. Solamente un contrato correcto; es decir, aquel que
ha sido firmado por HMBI y devuelto a su agente, puede proceder
al cierre.
• Período Inicial de Listado
Durante el Período Inicial de Listados, las ofertas pueden
ser enviadas a todos los compradores potenciales (Propietario
Ocupante e Inversionistas). Se dará prioridad al Propietario
Ocupante durante los primeros 10 díass calendarios.
- Período
de prioridad para el Propietario
Ocupante
Todas las
ofertas de los propietarios ocupantes recibidas durante el
período de 10 días de exclusividad, deberán
ser consideradas como recibidas simultaneamente. Para
optar
al período de
exclusividad, las ofertas deben ser llenadas y confirmadas
en la Internet. La oferta
del propietario ocupante se abrirá y se revisará.
La oferta neta más alta y aceptable para HUD será
seleccionada. De no exisitir ofertas de los compradores
ocupantes que sean aceptables,
la oferta del comprador inversionista que se haya recibido,
será evaluada y colocadá a díario a la
1:00 p.m.
-Período
de Ofertas para el Publico en General
Si al finalizar el
período de exclusividad de 10 días, la propiedad
aún no se ha
vendido, todas las ofertas
del publico en general (incluyendo las de compradores inversionistas)
recibidas durante el período en mención, serán
evaluadas. La oferta neta más alta y aceptable para
HUD será seleccionada.
Si las propiedad no
lograse ser vendida luego de las apertura de ofertas, aquellas
ofertas recibidas a díario, antes de las 11:59pm, serán
evaluadas, a la vez que los resultados de dichas ofertas serán
colocados el día siguiente a las 9:00 a.m.
Las ofertas
recibidas el mismo día deberán considerarse
como recibidas simultaneamente. Las ofertas enviadas
los días viernes, sábado
y domingo, serán
evaluadas simultaneamente
los lunes a la 1:00p.m. La oferta neta más alta y aceptable
para HUD, será selecciondada.
Si la propiedad
aún no fuese vendida, las ofertas (Propietario
ocupante y publico en general) serán evaluadas y colocadas
a las 9:00a.m. La oferta neta más alta y aceptable
para HUD, será selecciondada. Estos listados permanecerán
en efecto hasta que las propiedades sean vendidas o retiradas
del mercado para ser re-evaluadas. Las ofertas deben ser completadas
y confirmadas antes de las 11:59p.m. para que sean validas
durante ese día. Las ofertas se abrirán el día
siguiente, excluyendo los viernes, sábados y domingos,
las cuales serán abiertas los lunes. Las ofertas deben
ser completadas y confirmadas en la Internet antes de las
11:59p.m. para ser consideradas validas para ese día.
• El contrado debe ser enviado dentro de un período
de 48 horas
Si su oferta ha sido reconocida como la ganadora, su agente
debe enviar un contrato de venta de HUD junto a otros formularios
requisitos y addendums firmados por usted, a las oficinas
regionales de HMBI dentro de las próximas 48 horas.
A usted se le podría solicitar que envie un comprobante
de acceso a financiamiento o existencia de efectivo para el
cierre junto con otros documentos. Usted debería consultar
con su agente sobre cuales son los documentos requeridos antes
de colocar una oferta para estar listo una vez la oportunidad
exista.
Cierre de una vivienda HUD
• Los cierres son generalmente dentro de un período
de 45-60 días y se desarrollan en las oficinas del
agente de cierre
Despues de que su contrato has sido recibido correctamente,
este será firmado por HMBI en representación
de HUD y devuelto a su agente junto con la carta de aceptación
del contrato. La carta le dará un lapso de hasta 60
dias para realizar el cierre. Una vez que usted este listo
para cerrar, usted y su agente deben fijar la fecha con el
agente de cierre señalado en la carta. Este ultimo,
también recibirá una copia de su contrato. HMBI
no define la fecha de cierre. Esto queda a su discreción.
Si usted utiliza un agente de cierre de HUD,
los honorarios serán pagados por dicha entidad de gobierno.
Usted puede solicitar los servicios de su propio agente pero
los honorarios serán cancelados por usted mismo. Si
usted utiliza su propio agente, estos deberán abordar
junto al agente de HUD ciertos aspectos legales.
• HUD pagará algunos costos de cierre y comisiones
de venta
Generalmente, HUD paga hasta el 5% de la comisión del
agente. Además de esto, HUD paga hasta el 5% de los
costos corrientes de cierre (Se excluye los honorarios del
agente de cierre los cuales se cancelan por separado). Estos
ultimos son designados por el comprador y pueden incluir puntos
de descuento, honorarios de prestamo, costos del titulo, encuestas
y otros. HUD también paga cualquier costo de venta
pendiente como impuestos pendientes o recibos por gastos en
servicios basicos los cuales tienen relación con el
estado de HUD como propietario.
• Reintegro del deposito de garantía
Las siguientes provisiones
aplican a todo tipo de instancias a excepción de aquellas
en las que HUD no puede o no desea cerrar la venta. En este
tipo de situaciones, la cantidad total será reintegrada
Compradores
Inversionistas:
- Ventas No
Asegurables: El monto total del depósito (100%) no
será reintegrado por HUD a los compradores inversionistas
que no cumplan con las condiciones del cierre, no importando
las razones
- Ventas Asegurables:
- El 50%
del monto del deposito no será reintregrado por
HUD si no se cumplen con las condiciones del cierre por
parte de un comprador que HUD identifique como no apto.
- El monto
total del deposito (100%) no será reintegrado por
HUD si la venta no llega a su etapa de cierre por cualquier
otro tipo de razones existentes
Compradores
Propietarios Ocupantes:
Se reintegrará
el 100% del depósito cuando:
- Haya fallecido
un miembro inmedíato de la familia (comprador,
esposa o hijos viviendo en la misma residencia).
- Exista
un caso grave de enfermedad en la familia inmedíata,
la cual haya resultado en gastos médicos significativos
o exista una perdida significativa en los ingresos que
afecten negativamente la capacidad financiera del comprador
para concretizar el cierre.
- Algunos
de los generadores de ingresos hayan perdido su trabajo
o exista una perdida significativa de ingresos del comprador
debido a factores ajenos a su persona.
- En el
caso de una venta FHA no asegurable, HUD (o un asegurador
D.E.) determine que el comprador no es un acreedor aceptable.
Para una venta no asegurable, el comprador fue pre-calificado
para un financiamiento de tipo hipotecario por una cantidad
apropiada y determinada por un entidad crediticia pero
que a pesar de sus esfuerzos de buena fe, no le es posible
obtener financiamiento hipotecario. Debe entenderse
por "Pre-calificado" a aquel compromiso que
ha sido otorgado por una entidad crediticia hipotecaria,
por una cantidad espécifica y suficiente para la
compra de una propiedad.
- BestAsstes
determine que existe otra buena causa que se equipare
al espiritu e intenciones de la política antes
señalada.
Se reintegrará
del 50% del depósito cuando:
Por la venta
no asegurable y a pesar de los esfuerzos de buena fé
hechos por el comprador, existe dificultad para obtener un
prestamo hipotecario de parte de una entidad creditica hipotecaria.
No se reintegrará
el 100% del depósito cuando:
- Ningún
documento ha sido enviado.
- Los documentos
presentados no permiten determinar una causa aceptable
o motivo por el cual el comprador no cumplio con las condiciones
del cierre.
- Los documentos
no son presentados dentro de un margen de tiempo razonable
a continuación de la cancelación del contrato.
Venta de Lotes
Vacantes:
El comprador es considerado un inversionista por lo que las
instrucciones pertinentes a un inversionista aplicarán.
• Extensiones de tiempo
SE ESPERA QUE
TODAS LAS VENTAS SE CIERREN DENTRO DEL PERIODO DE TIEMPO SEÑALADO
EN LA LINEA 9 DEL CONTRATO DE VENTA.
Solicitud de
Extensión de Cierre: Si se espera que el cierre
no ocurra dentro del período de tiempo señalado
en la linea 9 del contrato de ventas de HUD 9548, el agente
de bienes y raíces deberá contactar al agente
de ventas de HUD al menos dos semanas antes de la fecha señalada
para el envio la solicitud de extensión.
HMBI, como
representante de HUD, podrá otorgar una extensión
para el período del cierre y si es aprobada, cada extensión
será por un período de quince (15) días:
- La documentación
enviada con la solicitud de extensión debe establecer
claramente que el cierre puede darse dentro del período
de extensión.
- La solicitud
de extensión debe ir acompañada por un cheque
de cajero, "money order" u otros fondos certificados
con la cantidad apropiada y pagaderos a HUD. El cargo es
calculado de acuerdo al precio establecido en el contrato
de venta:
- El Precio
del Contrato de Venta es igual a o menor que $25,000.00.
El cargo por extensión es de $10.00 por día
($150.00)
- El Precio
del Contrato de Venta que oscile entre los $25,001.00
y los $50,000.00. El cargo por extensión es de
$15.00 por día ($225.00)
- El Precio
del Contrato de Venta mayor de $50,000. El cargo por extensión
es de $25.00 por día ($375.00)
- La extensión
inicial de 15 días será otorgada a compradores
propietarios sin costo alguno, si la documentación
es entregada indicando que la aplicación por el prestamo
ha sido hecha de una forma apropiada y dentro de los terminos
de tiempo, que el retraso en el cierre no es responsabilidad
del comprador y que la aprobación del prestamo hipotecario
es inminente.
- Los honorarios por extensión
serán retenidos por HUD. En la eventualidad que el
comprador haga el cierre previo a la fecha limite del período
de extensión, una porción pro-reteada del
monto del honorario de extensión no utilizado, será
abonado al momento del cierre.
- La aprobación
de una extensión no obliga a HMBI, como representantes
de HUD, a conceder futuras extensiones.
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